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調研紀要 | 江蘇省三四線城市(六十):太倉篇

本文來自微信公眾號“克而瑞地產研究”

■  分銷拓客是“催化劑”,房企逐漸被渠道綁架;

■  嘉閔線、高鐵、西工大等規劃疊加,婁江新城熱度正盛,吸納外溢投資客群;

■  瀏河、科教新城憑借地緣優勢承接上海嘉定、寶山自主外溢客群。

  作者 / 楊科偉、馬千裏、邱娟

01

城市稟賦

沿江臨滬、接壤寶山和嘉定

“5+1”軌道交通網給城市帶來發展良機

太倉是蘇州轄的縣級市,位於江蘇省東南部,東瀕長江,與崇明島隔江相望,南臨上海市寶山區、嘉定區,西連昆山市。太倉沿江臨滬的區位優勢讓它在“一帶一路”、長江經濟帶建設、長三角一體化的國家戰略中,都占據了天時地利,接壤上海兩個區的地理位置也讓太倉接軌上海占據先發優勢2018年5月21日,上海市嘉定區與江蘇省蘇州市簽訂戰略合作協議,共同構建“嘉昆太”協同創新核心圈2019年該規劃又被寫入《長三角一體化發展規劃綱要》,上升為國家戰略的重要一環,城市地位進一步提升。

經濟方麵,2020年,全市實現地區生產總值1386.09億元,按可比價格計算,比上年增長3.9%。產業結構持續優化,三次產業增加值比例調整為1.9:48.1:50.0,第三產業比重比上年提高了1.6個百分點,人均地區生產總值達18.4萬元(2019年數據)。收入層麵,2020年城鎮常住居民人均可支配收入70592元,比上年增長3.5%;城鎮就業基本穩定,購買力也比較強勁。

人口方麵,總量保持穩定。2019年末,全市戶籍人口50.17萬人,比上年末增加7763人,戶籍人口出生率為6.45‰,死亡率為7.41‰,自然增長率為-0.96‰。年末常住人口72.12萬人,城鎮化率為68.48%,較上年提高1.08個百分點。

交通方麵,滬蘇通鐵路開通後,與規劃中的北沿江高鐵、在建中的南沿江鐵路、擬建的常錫蘇滬城際鐵路、滬通鐵路二期以及上海市域鐵路嘉閔線延伸線,形成“5+1”軌道交通路網。至此,太倉全麵步入高鐵時代,在城市群發展格局之下迎來千載難逢的發展機遇。

太倉對接上海軌道交通規劃圖

                                                                                                                                   來源:太倉日報

02

樓市變化

上海限購升級、舊改提速疊加軌交規劃

外溢需求致鄰滬板塊熱度明顯上升

2020年,太倉市場需求相對乏力,供求兩端均明顯下滑,整體供求比升至1.9,庫存壓力明顯上升。但進入2021年3月以來,太倉樓市一下子熱起來,供求比迅速降到至0.7,供求關係明顯逆轉。分區域來看,婁江新城熱度最高,在嘉閔線、瑞金醫院導入、西工大大學城等規劃利好之下,市場熱度尤其高,客源來看,市中心項目多是本地客群,相比之下,科教新城外溢客群占比相對較高。原因主要有以下四點:

1)上海限購比較嚴,尤其是鄰近太倉的嘉定房價漲幅突出,倒逼一部分嘉定客群流入太倉市場,落戶之後還可以解決子女教育問題;

2)2020年以來,上海虹口、楊浦等區域動遷力度大增,但補償款難以在上海市區買房,因此有相當一部分客群流入,因此全款比例較高;

3)太倉購房資格日漸寬鬆,利用人才編碼即可較輕鬆獲取購房資格,大專以上三個月即可,大專以下四個月也基本可獲取;

4)四是鏈家拓客效果明顯(部分項目鏈家渠道拓客點數高達3個點,積極性很高,因此項目上訪量明顯上升)。

值得注意的是,在限價的約束之下,2021年一季度太倉房價保持相對穩定,成交金價保持在1.88萬元/平方米的水平,與2020年基本持平。

03

土地市場

限購“鬆綁”進一步助長地價上漲

熱點板塊樓麵價接連被刷新

2020年,太倉推地節奏明顯加快,全麵成交涉宅土地建麵約300萬平方米,較2019年增幅高達25%。就市場熱度來看,市場表現冷熱不均,科教新城、婁江新城等核心板塊土拍熱度高,樓板價大幅上漲,當年樓板價超過萬元的地塊就有5宗之多,5地均位於科教新城、婁江新城和新區等核心板塊。

值得注意的是,核心板塊土拍的高熱度之勢在2021年一季度進一步加劇,這很大程度上也可以歸因於限購變相“鬆綁”。3月18日,碧桂園又以21.21億元的總價競得科教新城兩宗相鄰宅地,樓麵價分別為12787、12782元/平方米,距離太倉曆史最高樓麵價僅差213元/平方米(目前單價地王依然是2018年5月同樣是碧桂園拿下的WG2018-8-2萬達南地塊,樓麵價約12800元/㎡,溢價率高達51.68%)。

值得注意的是,太倉土拍實行限價政策,地塊均設置網上競價終止報價以及一次性報價,為了提高一次性報價命中率,房企注冊多個馬甲拿地的現象十分普遍,因此像碧桂園這樣的規模房企具備明顯優勢,尤其是優質地塊,中標的可能性極大。

04

政策環境

上海升級、太倉“鬆綁”

一緊一鬆之下外溢需求大幅增加

太倉政策環境日漸寬鬆,尤其是近半年,限購政策瀕臨“鬆綁”。2019年限購執行還比較嚴苛,非戶籍人員購房社保要繳滿兩年,市場隨之轉冷;2020年4月之後,人才落戶又放鬆了限購,隻需交5個月社保即可買房;到了11月之後,限購進一步鬆綁,大專以上學曆也直接辦人才編碼、不落戶的方式即可獲取購房資格,基本3個月以內即可解決;大專以下人群,也可通過包裝獲取購房資格,時間上大約4個月即可。

至此,太倉限購變相“解除”,這對那些在上海限購升級之下失去購房資格、又手握大筆現金的人群來說,具有極大的吸引力,因此太倉市場也隨之明顯好轉。但太倉的限貸政策依舊從嚴執行,首套首付比例三成,二套首付比例八成。

總的來看,太倉這一波市場是由政策主導的市場,與上海市場聯動性極強,上海政策加碼擠壓剛需外溢,上海楊浦、虹口舊改持續發力也刺激了外溢投資需求,因此年後太倉市場明顯變熱,尤其是嘉閔線規劃利好加持之下的婁江新城,市場熱度明顯上升。

05

熱點區域

交通、配套等多重規劃利好疊加

婁江新城熱度超過科教新城

太倉主力市場分為三大板塊,第一個是主城區萬達商圈(房價2.6萬元/平方米,配套比較齊全),第二個是婁江新城,是近期的重點規劃片區(房價約2.2萬元/平方米,市場十分火爆),第三個是科教新城,10年開始規劃,配套趨於成熟(核心區位房價2.2萬元/平方米,南郊緊鄰嘉定,房價1.7萬元/平方米)。

前些年,科教新城板塊熱度最高,近期,由於婁江新城規劃日漸落地,譬如瑞金醫院分院、滬蘇通高鐵兩個站點、西工大、西交利物浦學區分校入駐,今年開始招生,因此,婁江新城已經是整個太倉乃至蘇州的重點規劃板塊,來訪客戶的意向度也明顯升高,市場熱度最高。部分項目由於認籌率較高,基本要全款才能買到。

06

客群結構

科教新城自住本地改善客群更多

婁江新城更偏向投資屬性

太倉的主力客群主要分為三類,並且每類客群都有其各自的偏好。老城區改善自住客群一般偏好科教新城,主要是這邊環境好(無工業)、商業配套比較多、較婁江新城配套成熟,學區資源也比較豐富,尤其是低密度的洋房更受青睞。

第二類客群是嘉定自住客,由於婁江新城、科教新城南郊板塊距離嘉定很近,近期又有嘉閔線落地婁江新城的利好,在嘉定房價快速上漲的擠壓效應影響下,相對一部分在嘉定工作的人選擇在此購房,尤其是那些沒有戶口的人,來此落戶購房從而解決子女就學問題可謂一舉二得。

第三類則是上海舊改外溢人群,近兩年上海舊改力度加強,但貨幣補償力度欠佳,拆遷款在上海買房難度相對較大,但在房價相對較低的太倉買房就比較容易,加之太倉限購變相“鬆綁”,因此對動遷人群具有較強的吸引力,這部分人群也比較偏好交通便利的婁江新城。

07

購買能力

上海外溢客群占比高

購買力強、全款比例高

太倉深耕對德合作20多年,有著“中國德企之鄉”的美譽,打造了全國第一個“中德企業合作基地”,2020年太倉城鎮居民人均地區生產總值高達18.4萬元,經濟基礎較佳,本地居民購買力比較強。此外,太倉主力客群中相當一部分來自嘉定外溢,鑒於嘉定客戶較太倉在收入水平上存在明顯優勢,這部分客群的購買力還處於較高水平。至於上海舊改人群,這類居民更是手握大筆現金,因此全款比例更高。

值得注意的是,由於太倉發展重點已由科教新城(均價2.5萬元/平方米)轉移至婁江新城(2.2萬元/平方米),科教新城的高定價已經略顯尷尬,缺乏特色的高密度項目去化速度已經放緩。

08

前景展望

下半年市場熱度周期下調

婁江新城將取代科教新城熱度仍會延續

從實際調研情況來看,限購變相“鬆綁”是造成這一波上漲的元凶,再加上太倉近期迎來的一係列規劃利好,譬如嘉閔線的落地、西工大、西交利物浦兩所大學的建成、招生以及上海限購升級的助推,3月份市場熱度明顯上漲。

鑒於近期外溢需求仍處於高位,市場依然處於供不應求的態勢,因此短期內成交依然延續高位,但考慮到太倉實行限價政策,因此房價延續近一年來的平均水平,成交均價在1.88萬元/平方米左右,整體保持相對穩定。就成交規模來看,結合太倉往年市場情況來看,太倉市場一般呈現上半年比較火、下半年涼的周期性特征。因此步入7月份之後,這一波熱度有可能會有所下調,尤其是已經“吃盡”政策紅利的科教新城板塊,熱度會明顯下降;而婁江新城由於還有大量土地還未出讓,加上適時放出的基建利好,市場熱度依然會延續。

典型項目一:湖境天著雅苑

地理位置:太倉市城廂鎮勝涇路與陳門涇路交叉口

物業類型:高層 

建築麵積:19.8萬平方米

裝修:毛坯 、精裝

上次加推售價:17000元/平方米

項目點評 該項目位於科教新城南郊板塊,所在地塊距離太倉市中心3公裏,距昆山城東9公裏,距上海嘉定區5公裏,到達上海人民廣場80分鍾車程,與上海有良好的地緣優勢。項目首開於2020年11月11日,後分別於12月、今年3月加推兩次,目前前兩次推出房源已經基本售罄。從客群結構來看,項目客戶主要來自上海外溢,尤其是嘉定自住客群,占比可超5成,也有少部分來自主城區的投資客戶,占比約在2成。項目主要以分銷為主,由鏈家提供五星案場服務,周一到周五主要是鏈家踩盤時間,鏈家導客周末一天到訪量約300組,到訪轉化率約1:3,分銷效果顯著。

典型項目二:金科.旭輝悅章

地理位置:科教新城東倉新路東桴亭路南

物業類型:洋房(11、12層)

建築麵積:11.46萬平方米

裝修:精裝

售價:21500元/㎡

主力戶型:108、125、142平方米

項目點評 項目首開於2020年10月初,共推出17#、18#、21#、22#4棟,去化速度並不快,月均去化約40套;但到了11、12月去化明顯加速,月均去化100套。目前推出房源已經基本售罄,6#、15#已於近日加推,由於項目業態較佳、梯戶比一梯兩戶、兩梯兩戶(周邊競品少、在售項目大都是高層,梯戶比多為兩梯四戶)、商業、學區配套完善、景觀資源好,加之售價比較親民,低於周邊新房均價2.5萬元/平方米、二手房均價2.3萬元/平方米,因此項目去化速度也比較快,基本一開即售罄。由於項目主打改善,目標客群以老城區改善客群為主,還有一定的嘉定外溢客戶和科教新城的改善客群。銷售方麵,自訪和分銷客戶基本持平,分銷點數1個點,多是本地夫妻老婆店,帶訪的客戶多為本地準客群,轉化率約為1:2,明顯高於自訪客戶轉化率1:5。

版 |Jenny

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